营改增是“十二五”规划下一项重要的结构性减税措施，增值税是企业主体税种之一，对其进行改革不仅能有效的减轻企业纳税负担，而且能够有效的消除现行税收制度中重复征税的弊端，降低企业财务风险，提高企业的营业利润，对于国家来说能够加强中央税收，平衡中央与地方的财权。营改增对房地产行业有着深远的影响，企业应该准确理解其政策，制定合理的整改措施适应新税制环境。

一、营改增的意义

1．有利于完善我国税收制度

过去对增值税的种种限制导致增值随链条出现断裂现象，实施营业税改增值税能够解决税收链条断裂的现象，使纳税人所购买的服务类所含税额可以抵扣。从一方面来说，营改增使原本属于营业税的收入归入增值税收入，增加了增值税收人；从另一方面来说，营改增以后税收环环相扣，消除重复征税的弊端，促进生产分工，有助于提高经济效益，同时又能增加增值税收人。

2．规范市场行为

营改增以后，企业必须规范现有的财务处理，才能正确的进行纳税申报，这样一些企业就不能在没有合同的情况下交税代开发票，避免了市场中虚开发票的行为，减少企业税收风险，规范行业市场经济运行，为企业公平竞争提供一个良好的外部环境。

3．有利于消除房产泡沫

营改增有利于房地产业发展及房价回归理性，营改增以后减少了企业存在的重复征税现象，减少购房者的负担，促进房地产企业专业化发展，使房地产市场健康、理性发展。另外营改增有利于促进房产交易市场更加活跃，有利于扩大房屋销售规模，使房地产企业获得规模经济效益，从而降低房价，扩大销售。

二、营改增对房地产税负及利润的影响

我国现行的税制设计房地产行业的有14个税种，并且各种收税涉及几十项内容，在房产开发、销售、转让、出租等环节征收较多的税种，主要包括：营业税、印花税、维护建设税、土地增值税、房产税、个人所得税等等。房地产行业所涉及的产业链很广，营改增对其有较大的影响，主要表现在对其税负的影响以及对其利润的影响。

1．营改增对房地产税负的影响

营改增的税收制度延续了增值税的抵扣链条，能够有效避免重复征税，这样就在无形之中降低了开发产品的成本，降低房地产企业的税负。过去我国房地产行业的流转税一直采用营业税和土地增值税双重征收制度，加重房产行业的税务负担。从价税关系来看，土地增值税和营业税都属于价内税，价内税形式比较隐蔽，不容易被人察觉，表面上给人一种税收负担小的假象，实质上增加了房产行业的税款。税收和商品价格呈正比关系，企业的税收增加，市场上商品的价格自然会上涨，而后会带动其他行业商品价格的上涨，这样就会形成一个恶性循环，甚至会影响税基的稳定增长。实行营改增以后，作为价外税的增值税通过层层抵扣能够实现减少税额的作用，从而达到降低企业税负的作用。房地产营改增引入了增值税的抵扣链条减少房产业的重复征税现象，有利于减轻房地产业的税负负担，提高经济效益。

2．营改增对房地产利润的影响

房地产税收是地方企业最大的税收来源，近几年房地产企业缴税额与净利润额逐年递增。房地产缴税增加的曲线与房企净利润是正相关的关系，但是净利润额一直低于缴税额，这就说明房地产企业每收取1元钱的利润，要向政府缴纳1．02元的税款。出现这种局面的主要原因是房地产税收涉及面广，企业净利润增长，导致营业税金、房产税等随之增加，另外随着土地出让金收入幅度的下降，增加房产企业的税收负担，直接导致房价成本的上涨，最终由消费者承担。基于此，实施营改增就是为了减轻企业的税负，企业税负降低支付的税款相应的就会减少，从而降低企业的财务支出，企业的经济利润就会增加。同时房产企业为了获得更多的利润会降价销售，薄利多销，提高自身经济利润，从而实现房产业的良性循环。

三、房地产企业的应对措施

对于势在必行的营改增税收政策对于企业说有利也有弊，而针对于房地产企业来说应该是利大于弊，但是在政策的改革中房地产业不能掉以轻心，因为税务改革除了减轻企业的税务负担以外，还会对企业内部管理产生一定的影响，所以房地产企业要调整好内部管理制度，适应新税制的发展，以便提高自身经济利润。另外，房地产企业在营改增的环境下要对期初税款抵扣问题要进行合理的整改与管理，这主要是应为如今的房地产企业为了促进销售，纷纷推行精装修策略，而营改增以后房地产肯定会抓住这个大好的机会加大精装修的力度，一方面提高商品的卖点，另一方面能利用营改增政策有关材料的税收价格，从而降低成本。所以房地产要合理规范各个环节增值税发票，为营改增后期初增值税进项税额抵扣的顺利进行做准备。

四、结语

总之，营改增税收制度的实施对房地产企业来说既是机遇也是挑战，房产企业应该深入了解税收制度，积极响应税收号召，制定科学、合理的应对措施，以便适应新税收政策，促进自身的发展。

作者：用友网络房地产行业专家 郭存宝